Vil ha spleiselag

Helge Værland har klare meninger om hva som burde gjøres med Holmen og Flisvika.

Helge Værland har klare meninger om hva som burde gjøres med Holmen og Flisvika.

Artikkelen er over 8 år gammel

Tenk om utbyggerne på Holmen og Flisvika ikke klarer å regne hjem prosjektene sine, og må gi opp? Det er faktisk ganske sannsynlig. Hva da? Den rødgrønne regjeringen startet sitt prosjekt med å kjøpe en tomt på Bygdøy, slik at Oslofolk kunne få noen flere strandmeter å boltre seg på. Holmen og Flisvika har langt større nasjonal verdi. Skal vi snakke med Jens? spør Helge Værland.

DEL

Leserbrev «Dette er bare starten», sa Kristin Halvorsen etter at det ble kjent at hun sammen med Jens Stoltenberg og Aslaug Haga i den nymalte rødgrønne regjeringen hadde bestemt seg for å kjøpe noen meter strandlinje på Bygdøy i Oslo.

Dette var i 2005, og Jens Stoltenberg fulgte opp: «Dette er i tråd med det vi sagt, vi skal bruke flere penger på å sikre allmennheten tilgang til naturperlene.» Han la lattermildt til: «Vi slipper å forhandle, vi bare handler!»

Med på kjøpet fikk de en falleferdig villa, men hensikten var i første rekke å utvide tilgangen til strandlinjen på den populære øya. Pris: 30 millioner kroner.

Startskudd. Dette oppkjøpet var selve startskuddet for den nye regjeringen. Jeg vil derfor tro det var alvorlig ment, og en viktig sak for regjeringen. Jeg vet ikke hvor mange kroner de i ettertid har benyttet på tilsvarende formål. Men nå har de sjansen til å slå kloa i to perler i særklasse: Holmen og Flisvika. Forutsetningen er, trolig, at utbyggerne ikke makter å gjennomføre planene sine. Et tankespinn, selvfølgelig, men slettes ikke utopi. Det kan tenkes at utbyggerne ikke lykkes, for å si det forsiktig. Da er det lurt å ha tenkt på alternativene.

Nei versus ja. Først: Jeg har en fornemmelse av at utbyggingsdebatten i første rekke har fokusert på de kommersielle sidene. Nei-sidens argumentasjon er fylt med ord som «profitt», og det siver ut en eim av uvilje mot at noen «kommersielle aktører» skal tjene penger. Ja-siden er opptatt av å få vei i vellinga, vi trenger arbeid, liv og røre. Koste hva det koste vil. Kommersielle hensyn. Jeg tror vi må tenke annerledes: Det er selvfølgelig ikke bare legitimt at utbyggere tjener penger, de skal det. De må det. Det er hele poenget. Hensikten er å skape en vinn-vinn situasjon, hvor utbyggerne tar den finansielle risikoen og forhåpentlig tjener penger, og kommunen får utviklet viktige steder og bebyggelse for fremtiden. Utgangspunktet er glimrende. På den annen side må vi granske om utbyggingene tilfredsstiller byens behov og styrker stedsutviklingen, byens identitet og selve merkevaren Risør. Det er også lov å stille kontrollspørsmål: Er utbyggingene kommersielt forsvarlige, og finnes det andre og sterkere kommersielle løsninger både for utbyggere og byen vår?

Alternativ utbygging. For egen del er jeg ikke negativ til såkalt utbygging, tvert om, men når vi først vil bygge, må vi gjøre det på en måte som ivaretar mange interesser. Det litt underlige, i mine øyne, er at vi later til å tro at «markedet» foretrekker å bo på Holmen og i Flisvika. Det vet vi ingen ting om. Vi har ingen alternativer.

Populære brygger. Bryggekantutbygginger som Holmen og Flisvika har vært populært, særlig i store og mellomstore byer. I Oslo, Trondheim og Tromsø, for eksempel, eller Tønsberg og Sandefjord. Forskjellen er at disse byene har kjøpesterke innbyggere som kan betale 50 000, 60 000 eller 70 000 kroner kvadratmeteren. Det er denne kvadratmeterprisen som må til, om det skal bygges med en viss kvalitet. Og vi har sett kvadratmeterpriser langt høyere, selv for nybygg.

Det finnes selvfølgelig feriefolk som er villige til å betale stive kvadratmeterpriser, men jeg er samtidig usikker på om de er mange nok som ønsker å feriere som om det var på Aker Brygge? Jeg tror ikke det. Disse utbyggingene er ikke tilstrekkelig unike eller eksklusive. De som har flust av penger til å spenne på feriebolig er villige til å betale mer for å få noe særpreget, og helst noe langt mer privat enn en leilighet på bryggekanten. Bryggekantleiligheter er det mange av her i verden.

Bystranda. Ja, i Kristiansand, for eksempel. Det nyeste prosjektet, Bystranda, er snart solgt ut. Det ligger igjen noen få leiligheter – blant annet et par hyggelige på rundt 150 kvadratmeter. Denne boligdrømmen koster deg drøyt ni millioner kroner. Da holder vi felleskostnadene utenom, som for denne leiligheten er stipulert til ca. 4500 kroner per måned. Pluss bredbånd og telefoni, som du også må betale oppstartskostnader for: 3000 kroner. Pluss driftskostnader til garasjeanlegg.

Bystranda i Kristiansand består foreløpig av 121 leiligheter i ulike størrelser, og det kommer flere. Et langt større prosjekt enn Holmen i Risør hvor det er planlagt om lag 100 leiligheter. Det er ikke noe som tilsier at leilighetsprisene i Risør vil være lavere enn i Kristiansand og Bystranda. Vi vil tro at den minste og rimeligste leiligheten på Holmen vil koste ca 2,5 millioner kroner. Da får du en såkalt «kompakt» toroms på rundt 50 kvadratmeter. Vi snakker derfor om en kvadratmeterpris i størrelsesorden 45 000-50 000 kroner, om utbygger satser på nøktern standard.

Hvem er kjøperne? Jeg vil tro at godt voksne mennesker med tilknytning til Risør, vil være de mest aktuelle kjøperne. Gruppen mennesker Risør egentlig ønsker seg til byen, er yngre i alderen 20-40 år. Unge, fastboende familier. Denne gruppen vil være lite aktuell for Holmen og Flisvika, selvfølgelig. De foretrekker nok en nyere enebolig på Viddefjell fremfor 56 kvadratmeter på Holmen.

Det er hyggelig at den litt eldre garde kommer til byen, så ofte som mulig, men våre utbygginger egner seg ikke som trekkplaster for ny bosetting. Holmen og Flisvika er og blir ferieprosjekter, etter min mening. Vi har trolig ikke tilstrekkelig mange, lokale kjøpere, selv om det selvsagt finnes en Hødnebø og en Halvorsen som kan bla opp for en bryggeleilighet. Men vil de?

Profesjonell aktør. Har jeg peil, lissom? Nei, jeg er ikke eiendomsutvikler, og det er åpenbart at Backe-gruppen, som står bak Holmenprosjektet, er en svært profesjonell aktør med store ressurser som ikke setter noen spade i sving før de har regnet hjem prosjektet, med en veloverveid risikovurdering i bunnen. Her er det tall som teller, selvfølgelig. Og jeg vet at krevende utbygginger, som få har tro på i utgangspunktet, kan lykkes.

Den gang Bjørn Rune Gjelsten skulle gjennomføre sitt prestisjeprosjekt på Hafjell, Lunnstaden og Hafjell Arena, ristet mange på hodet. Rundt femti store og eksklusive hytter på romslige tomter, og et trettitall leiligheter gikk unna. Til rekordpriser. Hvorfor? Særegent og usjenert, eksklusivt og romslig, moderne miljøprofil. Og dyrt. Jeg og selskapet jeg den gang var ansatt i, bisto ham i markedsføringen.

Risikovurdering. Jeg skal derfor være meget forsiktig med å mene noe om salgspotensialet for Holmen og Flisvika, men jeg tør garantere at utbyggerne ennå ikke har et klart risikobilde. Utkastelsen av Kritt Arkitekter er et tegn som støtter en slik påstand. Dessuten: Ny prosjektleder med bakgrunn fra Selvaag Gruppen, etter hva vi forstår. Og på Flisvika nedskaleres prosjektet – fra 100 til 75 enheter. Prisintervallet for leilighetene her anslås nå til å ligge fra 2,5 til 6,5 millioner kroner.

Kostbar prosjektering. Hva Risørs utbyggere har brukt på prosjektering, vet vi ikke, men ganske mange millioner. Jeg antar at Holmen har svidd av mest, kanskje 20 millioner kroner? Flisvika har nok ikke nådd et slikt beløp.

Forsvarlig pris? Jeg skal ikke spekulere i en pris på tomtene, om de var for salg, men ikke mer enn at det kan forsvares av en rødgrønn regjering, om vi skal tro på løftene. Det skulle ikke forundre meg at andre regjeringer også ville se stor verdi av et oppkjøp, for å få kontroll over unike kultur- og naturperler. Det er ikke bare rødgrønne som er opptatte av tilgjengelighet for allmennheten, bevaring og stedsutvikling. Høyres Børge Brende var en av de mest fredningsvillige av alle miljøvernministre vi har hatt, og hyldet av miljøvernere.

Men har Flisvika og Holmen nasjonal interesse? Ja, rett og slett fordi hele byens sentrum er definert som spesialområde bevaring. Som helhet. Hele identiteten. Risør er en nasjonal skatt helt på linje med Røros.

Norge har overflod av så mangt, men ikke av perler som dette. Det har blant andre Allgrønns Erling Okkenhaug helt korrekt påpekt. Disse indrefiletene er så møre at vi er nødt til å behandle dem som om vi var stjernekokker.

Merkevaren Risør. Hvis noen hadde spurt hvordan jeg vil vurdere de kommersielle sidene ved disse prosjektene – det er det nok ingen som gjør, derfor stiller jeg spørsmålet selv – så mener jeg at utbygginger i Risør vil bli langt mer lønnsomme om vi klarer å bevare Holmen og Flisvika i større grad som fellesrom. Dette kan bli attraksjoner som styrker den totale merkevaren Risør, og derfor styrker utbyggingsmulighetene andre steder på Risørhalvøya, både fritidsboliger og helårsboliger.

For å si det på en annen måte: Vi er nå i ferd med å selge bort det som skal selge byen, om du skjønner. Vi biter oss i halen. Noen kaller det å tisse i buksen for å holde varmen når vi fryser. Bruk hvilket bilde du vil.

Jeg tror det vil være mye mer lønnsomt å finne sjønære utbyggingstomter for eksempel i fjordene, kanskje paret med leiligheter i byens eksisterende bebyggelse.

Solsidesuksess. Derfor er jeg full av begeistring for Jan Gunnar Halvorsens planer for huset sitt på Solsiden. Glimrende! Jeg hadde ikke hatt noe i mot om dette var unntatt boplikt, faktisk. Da hadde han til og med hatt mulighet til å tjene penger på prosjektet. Det hadde vært bra for byen. Og kanskje noen leiligheter i «Mortensen-kvartalet»? Eksklusivt og særpreget. Ikke for massene, akkurat, men kan skape grunnlag for å utvikle slike eiendommer med kvalitet og omsorg. I sum er dette modernisering, utvikling og bevaring.

Sjønært. Utbygginger i fjordene, bør kunne tillates, men ikke slik som vi gjør i dag – hvor vi setter opp feriehus på fjelltopper som om de skulle være varder. Nei, de må ned i nærheten av sjøen, slik det ville ha vært bygget tradisjonelt. Jeg skjønner problemet med 100-meteren, men jeg er sikker på at det finnes gode tomter som kan ivareta alle forhold, og som kan bli svært attraktive for kjøpesterke feriefolk.

Dele attraksjonene. Når disse tar turen til byen, skal vi dele av vår indrefilet med dem: Holmen og Flisvika, blant annet. Her skal de kunne kjøpe fisk, bade, promenere, kanskje få seg et deilig måltid med råvarer fra distriktet – kalv og hjort fra Hjembu, fisk fra Yngvar, grønt fra Gjerstad, for eksempel. Ja kanskje det kunne vært en overnattingsmulighet på Holmen? Kunne vi la Det lille Hotel få ha et lite utstillingsvindu her, eller i Flisvika, i form av tre-fire suiter? Og et overbygget fellesrom, er det plass til. Vi skal ha boliger også. Slik vi har i sentrum i dag. Et sted både for å bo og arbeide. Og kanskje en paviljong? En scene? Eller noe helt annet. Kom med ideene!

Til utbyggingstilhengere: Jeg har stor respekt for entusiasmen. Jeg er også enig i at vi bør kunne tilby mer attraktive boliger og ferieboliger. Mine betraktninger er derfor et ærlig forsøk på å regne på verdien av utbyggingene, kulturelt og kommersielt, og hvordan dette påvirker den totale merkevaren Risør. Styrker vi merkevaren ved å bygge slik det er planlagt i dag, eller svekker vi den?

Jeg tror faktisk mest på det siste, dessverre. Og husk: Bryggekantleiligheter anno 2011 kan tenkes å være som byggeklosser og blokker fra 70-tallet og terrasseleiligheter fra 80-tallet. Tenk om vi ser slik på det om noen år? Tar vi den sjansen?

Rydd hodene! På bakgrunn av situasjonen vi nå er i – hvor det faktisk er svært lite sannsynlig at utbyggerne makter å gjennomføre sine planlagte prosjekter – må vi sette oss ned, rydde pulter og hoder. Noen vil synes det er trist at vi ikke får 200 leiligheter i sentrum. Det har jeg respekt for, men dette er en så stor inngripen i byens identitet, at vi bør skynde oss langsomt. Stedsutvikling er en vrien øvelse, hvor svært få byer og bygder lykkes. Derfor må vi sette oss nye, radikale og visjonære mål, Ja, jeg tror vi kan makte å sette en helt ny standard for stedsutvikling. Lykkes vi, vil dette bli lagt merke til langt utover Norges grenser – i motsetning den planlagte identitetsløse, monotone bebyggelsen, etter rettere – det store bygget, vi ser skissert i dag.

Tankesmie. Erling Okkenhaug har oppfordret oss til å samle lokale krefter som kan tenke nytt. Jeg synes vi skal ta den puchen, og han kan hjelpe oss, sier han. Det bør vi ikke si nei til, for han er den i Norge som kan mest om stedsutvikling, og kjenner byen vår som sin egen bukselomme, både privat og profesjonelt. Kanskje vi kan samle gode krefter til en inneledende tankesmie?

Og vi kan snakke med Jens. Det trenger ikke bli noen kanossagang. Kanskje tvert om.

Av Helge Værland, Tangen

Skriv ditt leserbrev her «

DELTA I DEBATTEN! Vi oppfordrer leserne til å bidra med sine meninger, både på nett og i papir

Artikkeltags